Budowa domu bez pozwolenia, czyli zmiany w prawie budowlanym

akamadr on Kwiecień 3, 2018

W marcu 2015 roku weszła uchwalona przez Sejm ustawa o zmianie Prawa Budowlanego.

Miała być rewolucja. A tak naprawdę wiele osób, które planują budowę swego wymarzonego domu odwiedza nasze biuro i nie do końca rozumie, co ta zmiana tak naprawdę dla nich w rzeczywistości oznacza?

 

 

Przypomnę więc, że zmiana przepisów dotyczy generalnie budowy nowych domów lub przebudowy już istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Inwestor ma teraz możliwość wyboru dwóch procedur prawnych do uzyskania urzędowej akceptacji planowanej budowy domu. Oczywiście jeśli spełni odpowiednie wymagania:

 

1. Procedura: pozwolenie na budowę domu:

(tak jak dotychczas to miało miejsce), czyli inwestor składa w urzędzie 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z nowym, dosyć skomplikowanymi wnioskami. A urząd ma nadal 60 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Ta dotychczasowa procedura dotyczy również tych domów, które w jakikolwiek sposób będą oddziaływały lub w przypadku przebudowy już oddziałują na działki sąsiednie). Ta procedura jest zawsze zakończona formalnym prawomocnym dokumentem o nazwie pozwolenie na budowę.

2. Procedura: zgłoszenie zamiaru budowy domu:

( natomiast to jest nowość w prawie budowlanym)  która zakłada, że inwestor również musi złożyć 4 egzemplarze projektu, ale już z innymi równie zawiłymi wnioskami. Ale to i tak nie jest takie proste jakby się wydawało. Urzędy wydające pozwolenia na budowę mają sporo pracy, bo przecież gospodarka się rozwija i ludzie chcą budować własne domy. Tak więc jakiekolwiek braki formalne we wniosku oraz projekcie budowlanym inwestor będzie musiał uzupełnić w ciągu 14 dni od wezwania.

W praktyce dopóki dojdzie list polecony i jeśli w ogóle go ktoś szybko odbierze może nam te 14 dni zamienić w 30. Tak więc kiedy dodamy 30 dni przewidzianych na zgłoszenie ustawowych do prawie 30 dni niezbędnych na uzupełnienie to okazuje się, że termin wydania tzw. milczącej zgody urzędu na realizację inwestycji przedłuża się  (również jak w przypadku procedury pozwolenia na budowę) do 60 dni.

Procedura zgłoszenia nie przewiduje wydania jakiegokolwiek dokumentu dla wnioskodawcy. Chyba, że ten się o taki upomni i jest wtedy wydawane na wniosek inwestora tzw. oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag organu dla realizacji zamierzonej inwestycji.

Z tego co już się zorientowałem po rozmowach z moimi klientami którzy starają się o kredyt na budowę domu, banki przychylniej patrzą jednak na wniosek o kredyt do którego załączone jest prawomocne pozwolenie na budowę. Tak więc procedura wydania pozwolenia na budowę , a nie zgłoszenia gwarantuje dla klienta bardziej uprawomocnioną zgodę na rozpoczęcie budowy własnego domu.

 

 

3.Obszar oddziaływania obiektu budowlanego.

 

Przy okazji warto by wspomnieć o jeszcze jednym moim zdaniem ważnym aspekcie nowelizacji prawa budowlanego. A mianowicie o braku konieczności dołączania do wniosków o pozwolenie na budowę tzw warunków zapewniających dostawę mediów (woda, prąd, gaz, dojazd ) dla planowanej inwestycji wydawanych zazwyczaj przez właścicieli sieci. Takich jak np. PGE, Wodociągi gminne, czy też zarządcę drogi przy której położna jest ta działka.

I tutaj może pojawić się problem, ponieważ inwestor bez uzyskania w/w warunków nie będzie do końca wiedział czy będzie mógł podłączyć się do istniejących mediów, czy też nie. Czy będzie miał wodę prąd i ew. gaz, czy będzie jednak musiał budować własną studnię, szambo lub elektrownię fotowoltaiczną. W tym przypadku może powstać trudna sytuacja związana z bardzo wysokimi kosztami wybudowania własnego odcinka sieci wod.-kan., gazowej lub energetycznej.

Dlatego moim zdaniem warto poprosić projektanta-architekta o pomoc w złożeniu warunków przyłączeniowych do mediów oraz wyjaśnienie sprawy dostępu do drogi publicznej.

 

Wraz z nowelą prawa budowlanego pojawia się nowa definicja: obszar oddziaływania obiektu budowlanego, a więc co takiego ona oznacza?

 

Z definicji Prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu oraz terenów sąsiednich.

4. Planowanie budowy domu.

Brzmi to dosyć enigmatycznie, ale np. Kiedy ktoś planuje budowę domu, a działka którą posiada jest wąska – jej szerokość nie przekracza 16 m, wówczas planowany dom można wybudować bezpośrednio po granicy z działką sąsiednią lub ew. 1,5 m od niej. Wówczas taki obiekt na pewno oddziałuje na działkę sąsiednią. Dodatkowo na powiększenie tego obszaru oddziaływania wpływa planowane szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków o promień 30m od planowanego szamba.

Planowana inwestycja natomiast nie będzie oddziaływać na działki w sytuacji, w której dom i jego infrastruktura nie jest uciążliwy dla sąsiadów. Co w praktyce oznacza m.in. zachowanie przepisowych odległości od granic z działką sąsiada. Jest to: 4 m ściana z otworami oraz 3 m ścian murowana bez otworów. W takich przypadkach wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku.

 

5. Likwidacja obowiązku planowania terminu rozpoczęcia prac budowlanych.

Jednym z kolejnych ułatwień wprowadzonych wraz z nowym prawem jest likwidacja obowiązku planowania terminu rozpoczęcia prac budowlanych. Do tej pory inwestor był zobowiązany zgłosić inspektorowi nadzoru budowlanego rozpoczęcie powyższych prac w terminie siedmiu dni przed ich rozpoczęciem. Natomiast dzisiaj po otrzymaniu pozwolenia można rozpocząć budowę już od następnego dnia. Po upływie 30 dni od zgłoszenia lub uprawomocnieniu pozwolenia na budowę.

Prawdopodobnie niektórym inwestorom może się wydawać, że brak pozwolenia na budowę oznacza także brak decyzji o warunkach zabudowy. Niestety tak się nie dzieje i nadal trzeba złożyć wniosek o warunki zabudowy. Następnie zaczekać na ich wydanie przez gminę od 2 do 4 miesięcy. A po ich uzyskaniu zamówić kompletny projekt budowlany przygotowany przez uprawnionego architekta, konstruktora , inżyniera wod-kan.

Dokumenty nadal muszą zostać złożone do urzędu miejskiego lub starostwa. A urząd taki ma teraz tylko miesiąc na zapoznanie się z dokumentacją. I tylko 14 dni na napisanie wniosku o ewentualne uzupełnienie braków. Dopiero wtedy, jeśli wszystko uda nam się uzupełnić i skompletować wszelkie załączniki do projektu naszego wymarzonego domu. I dopiero możemy w końcu zacząć go budować.

Niestety nie do końca prawdziwa okazała się powszechna opinia, która głosi, że teraz dużo łatwiej będzie wybudować nowy dom. Po moich doświadczeniach związanych z wprowadzeniem zmian w prawie budowlanym wydaje mi się że nie ma jednak obiecanej rewolucji. Nadal najlepszym rozwiązaniem dla zapracowanego inwestora będzie zatrudnienie fachowca w tym przypadku doświadczonego architekta. Takiego, który potrafi poruszać się w gąszczu urzędniczych przepisów i przeprowadzi całą procedurę bezstresowo dla swego klienta.

W naszym biurze taka usługa wliczona jest w cenę projektu, tak więc zapraszam do rozmowy o budowaniu.

 

mgr inż. arch. Andrzej Z. Gałecki

 

0 comments
Zostaw komentarz