Wyszukaj projekt

Określ powieszchnię

Budowa domu bez pozwolenia, czyli zmiany w prawie budowlanym

gamma on Kwiecień 3, 2018

W marcu 2015 roku weszła uchwalona przez Sejm ustawa o zmianie Prawa Budowlanego. Miała

być rewolucja, a tak naprawdę wiele osób, które planują budowę swego wymarzonego domu

odwiedza moje biuro i nie do końca rozumie co ta zmiana tak naprawdę dla niech rzeczywiście

zmienia?

 

Przypomnę więc, że zmiana przepisów dotyczy generalnie budowy nowych domów lub

przebudowy już istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Inwestor ma teraz możliwość wyboru dwóch procedur prawnych do uzyskania urzędowej

akceptacji planowanej budowy domu, oczywiście jeśli spełni odpowiednie wymagania:

 

1. Procedura: pozwolenie na budowę domu:

(tak jak dotychczas to miało miejsce), czyli inwestor składa w urzędzie 4 egzemplarze projektu

budowlanego wraz z nowym, dosyć skomplikowanymi wnioskami, a urząd ma nadal 60 dni na

wydanie pozwolenia na budowę. Ta dotychczasowa procedura dotyczy również tych domów, które

w jakikolwiek sposób będą oddziaływały lub w przypadku przebudowy już oddziałują na działki

sąsiednie). Ta procedura jest zawsze zakończona formalnym prawomocnym dokumentem o nazwie

pozwolenie na budowę.

 

2. Procedura: zgłoszenie zamiaru budowy domu:

( natomiast to jest nowość w prawie budowlanym)  która zakłada, że inwestor również musi złożyć

4 egzemplarze projektu, ale już z innymi równie zawiłymi wnioskami. Ale to i tak nie jest takie

proste jakby się wydawało. Urzędy wydające pozwolenia na budowę mają sporo pracy, bo przecież

gospodarka się rozwija i ludzie chcą budować własne domy. Tak więc jakiekolwiek braki

formalne we wniosku oraz projekcie budowlanym inwestor będzie musiał uzupełnić w ciągu 14 dni

od wezwania. W praktyce dopóki dojdzie list polecony i jeśli w ogóle go ktoś szybko odbierze

może nam te 14 dni zamienić w 30.

Tak więc kiedy dodamy 30 dni przewidzianych na zgłoszenie ustawowych do prawie 30 dni

niezbędnych na uzupełnienie to się okazuje że termin wydania tzw. milczącej zgody urzędu na

realizację inwestycji przedłuża się na również jak w przypadku procedury pozwolenia na budowę

do 60 dni. Procedura zgłoszenia nie przewiduje wydania jakiegokolwiek dokumentu dla

wnioskodawcy. Chyba że ten się o taki upomni i jest wtedy wydawane na wniosek inwestora tzw.

oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag organu dla realizacji zamierzonej inwestycji.

 

Z tego co już się zorientowałem po rozmowach z moimi klientami którzy starają się o kredyt na

budowę domu, banki przychylniej patrzą jednak na wniosek o kredyt do którego załączone jest

prawomocne pozwolenie na budowę. Tak więc procedura wydania pozwolenia na budowę , a nie

zgłoszenia gwarantuje dla klienta bardziej uprawomocnioną zgodę na rozpoczęcie budowy

własnego domu.

 

opalek-ii-n-2g_71

 

Przy okazji warto by wspomnieć o jeszcze jednym moim zdaniem ważnym aspekcie nowelizacji

prawa budowlanego , a mianowicie o braku konieczności dołączania do wniosków o pozwolenie na

budowę tzw warunków zapewniających dostawę mediów ( woda, prąd, gaz, dojazd ) dla

planowanej inwestycji wydawanych zazwyczaj przez właścicieli sieci. np. PGE, Wodociągi gminne,

czy też zarządcę drogi przy której położna jest ta działka. I tutaj może pojawić się problem

ponieważ inwestor bez uzyskania w/w warunków nie będzie do końca wiedział czy będzie mógł

podłączyć się do istniejących mediów, czy też nie, czy będzie miał wodę prąd i ew. gaz, czy będzie

jednak musiał budować własną studnię, szambo lub elektrownię fotowoltaiczną. W tym przypadku

może powstać trudna sytuacja związana z bardzo wysokimi kosztami wybudowania własnego

odcinka sieci wod.-kan., gazowej lub energetycznej.

Dlatego moim zdaniem warto poprosić projektanta-architekta o pomoc w złożeniu warunków

przyłączeniowych do mediów oraz wyjaśnienie sprawy dostępu do drogi publicznej.

opalek-ii-n-2g_spacer3d_47

 

 

 

Wraz z nowelą prawa budowlanego pojawia się nowa definicja: obszar oddziaływania obiektu

budowlanego, a więc co takiego ona oznacza ?

Z definicji Prawa budowlanego przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren

wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych,

wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy,

tego terenu oraz terenów sąsiednich. Brzmi to dosyć enigmatycznie, ale np. Kiedy ktoś planuje

budowę domu, a działka którą posiada jest wąska – jej szerokość nie przekracza 16 m, wówczas

planowany dom można wybudować bezpośrednio po granicy z działką sąsiednią lub ew. 1,5 m od

niej i wówczas taki obiekt na pewno oddziałuje na działkę sąsiednią. Dodatkowo na

powiększenie tego obszaru oddziaływania wpływa planowane szambo lub przydomowa

oczyszczalnia ścieków o promień 30m od planowanego szamba. Planowana inwestycja natomiast

nie będzie oddziaływać na działki w sytuacji, w której dom i jego infrastruktura nie jest uciążliwy

dla sąsiadów, co w praktyce oznacza m.in. zachowanie przepisowych odległości od granic z działką

sąsiada 4 m ściana z otworami oraz 3 m ścian murowana bez otworów. W takich przypadkach

wystarczy zgłoszenie budowy z projektem budowlanym i dołączenie dokumentów wymaganych

w trybie pozwolenia na budowę dla tego budynku.

 

 

 

[blockquote]

Jednym z kolejnych ułatwień wprowadzonych wraz z nowym prawem jest likwidacja obowiązku

planowania terminu rozpoczęcia prac budowlanych. Do tej pory inwestor był zobowiązany

zgłosić inspektorowi nadzoru budowlanego rozpoczęcie powyższych prac w terminie

siedmiu dni przed ich rozpoczęciem, natomiast dzisiaj po otrzymaniu pozwolenia można

rozpocząć budowę już od następnego dnia po upływie 30 dni od zgłoszenia lub po

uprawomocnieniu pozwolenia na budowę.

[/blockquote]

 

Prawdopodobnie niektórym inwestorom może się wydawać, że brak pozwolenia na budowę

oznacza także brak decyzji o warunkach zabudowy czy też projektu budowlanego. Niestety tak

się nie stało i nadal trzeba złożyć wniosek o warunki zabudowy, zaczekać na ich wydanie przez

gminę od 2 do 4 miesięcy a po ich uzyskaniu zamówić kompletny projekt budowlany przygotowany

przez uprawnionego architekta, konstruktora , inżyniera wod-kan. dokumenty nadal muszą zostać

złożone do urzędu miejskiego lub starostwa, a urząd taki ma teraz tylko miesiąc na zapoznanie się z

dokumentacją i tylko 14 dni na napisanie wniosku o ewentualne uzupełnienie braków. No i dopiero

wtedy, jeśli wszystko uda nam się uzupełnić i skompletować wszelkie załączniki do projektu

naszego wymarzonego domu, możemy w końcu zacząć go budować. Niestety wbrew powszechnej i

ogólnej opinii, która głosi że teraz dużo łatwiej będzie wybudować nowy dom, to po moich

doświadczeniach po wprowadzeniu zmian w prawie budowlanym wydaje mi się że nie ma jednak

obiecanej rewolucji. Nadal najlepszym rozwiązaniem dla zapracowanego inwestora będzie

zatrudnienie fachowca w tym przypadku doświadczonego architekta, który potrafi poruszać się w

gąszczu urzędniczych przepisów i przeprowadzi całą procedurę bezstresowo dla swego klienta. W

naszym biurze taka usługa wliczona jest w cenę projektu, tak więc zapraszam do rozmowy o

budowaniu.

mgr inż. arch. Andrzej Z. Gałecki

 

 

0 comments
Zostaw komentarz